どうするべき？
【離婚・ローン返済】
「ローンが払えなくなった」「離婚により家を売却したいけれど、ローンはどうすればいいのかわからない」というお悩みをお持ちですか？ どちらの場合でも、解決する方法はあります。
ここでは、石川県金沢市の不動産会社「ひととき」が、ローンの支払いが難しくなった方へ向けた売却方法を解説します。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなったときに、融資先の金融機関の許可を得て不動産を売却する方法です。
住宅ローンの滞納が続くと、金融機関は「抵当権（購入する不動産を担保とする権利）」に従って不動産を差し押さえ、競売にかけます。競売では市場価格よりも大幅に安く売り出されるので、その後の引っ越し費用や生活費を捻出することは叶わないでしょう。また、手続きの主導は裁判所になり、不動産の持ち主の意思は反映されません。
競売の恐れがあるなら、任意売却をするのがおすすめです。任意売却なら、自分の意思で不動産を売却できます。
任意売却のメリット・
デメリット
任意売却をするメリットには、以下の2つが挙げられます。
- 競売よりも高く売れる可能性がある
- 売り主の意思を反映できる
競売では、市場価格と比べてもかなり低い価格になってしまうのが一般的です。また、持ち主の意思は全く反映されません。
しかし、任意売却なら仲介売却と同じように物件情報を掲載して購入希望者を募るため、市場価格に近い金額で取引できる可能性があります。売却するときには、登記費用や測量費用、仲介手数料などの経費が精算できるため、売り主様のお金の持ち出しが必要ない点もメリットです。
任意売却を行う際のデメリットは、以下のようなものがあります。
- 連帯保証人になってくれた人に迷惑をかける
- 個人の信用に傷がつく
- 金融機関の同意が必要
ローン滞納が数カ月に渡っていることが任意売却を行う条件になりますが、支払いを滞納した場合は連帯保証人に請求が及ぶため、相手に迷惑をかけてしまうでしょう。連帯保証人が金融機関の請求に応じた場合は任意売却が行えなくなるため、連帯保証人には、あらかじめ任意売却の件を相談しておくと安心です。
また、滞納が3カ月続くと、信用情報機関に登録されブラックリストに載ってしまい、個人の信用に傷がつきます。ブラックリストに載ると、数年間、ローンの審査が通らなくなったりクレジットカードの利用ができなくなったりします。
また、任意売却をするには、抵当権を持つ金融機関の同意が必要です。同意を得るためには、明確な返済プランを提示しなければなりません。金融機関に認められないと、売却を断られることもあります。任意売却は、競売開始日の前日までがリミットです。債権者や連帯保証人、不動産会社などへ相談して、任意売却の準備をしておきましょう。
任意売却と競売との違い
ここでは、任意売却と競売の違いを表にして比較してみましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場に近い価格で売却できる | 相場の5～7割程度で売却されることが多い |
| ローン残債 | 競売より高い金額で売却できるため、残債を減らせる | 任意売却よりも残債が多く残る |
| プライバシー | 周囲に知られることはない | 新聞やネット上に広告が掲載されるので、周りの人に知られる可能性がある |
| 返済方法 | 交渉により残債の減額・分割払いに対応してもらえる可能性がある | 交渉はできない |
| 立ち退き | 交渉により、期日を設定できる | 落札者の希望が優先される（立ち退きを強制される恐れがある） |
| 引っ越し | 交渉により、債権者・買い主から引っ越し代を出してもらえることがある | 引っ越し費用の捻出はほぼ不可能 |
| その後の生活 | その後の生活のために準備金を残せ、再建のめどが立つ | 金銭的な余裕がなく、見通しが立てられない恐れがある |
離婚で家を売ることに
なったら？
4つの売却方法について
離婚のときには、家を売るか・片方が住み続ける場合どう分けるか・共同で購入した家のローンをどう返済するか……といった問題が争点になることがあります。この場合の売却方法には、仲介・買取・任意売却・リースバックの4つの方法があります。
離婚による「仲介」の場合
高値で家を売却したいなら、不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。仲介なら、相場に近い金額で家を売却できる可能性があります。仲介の場合は、売却できるまで3～6カ月かかるのが一般的です。
ローンの返済が終わっていない場合は、売却で得た資金や貯金を利用してローンを全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。
仲介を詳しく知りたい方は、以下をご参考にしてください。
離婚による「買取」の場合
家を早く売却したいなら、不動産会社に直接不動産を購入してもらう買取がおすすめです。「ひととき」の買取では、最短1週間で売買契約、1カ月で残代金の決済まで完了できます。ただし、売却価格が相場の6～8割程度になってしまう点には注意が必要です。
買取を詳しく知りたい方は、以下をご参考にしてください。
離婚による「任意売却」の場合
不動産の資産価値よりもローン残高が多い場合（オーバーローン）は、任意売却がおすすめです。家を売るためには、抵当権を解除する必要があります。任意売却なら、金融機関の了承を得ることで抵当権が解除でき、売却が可能になります。
離婚による「リースバック」の場合
リースバックとは、不動産を売却して資金を得ると同時に、これまでの家に賃貸物件として住み続ける方法です。通勤・通学の関係から、このまま家に住み続けたい場合に有効です。リースバックは買い手が業者なので、早く売却できる点がメリット。ただし、相場の7割程度になる場合があります。
売却後も住むには？
【リースバック】
家を売却したあとも住み続けたいという方におすすめなのが「リースバック」という方法です。リースバックなら、家を売却したあと、賃貸として今までどおり家に住み続けられます。ここでは、リースバックの意味やメリット・デメリット、リースバックが向いている方について解説します。
リースバックとは？
リースバックとは、不動産を売り、同時に不動産を借りて住み続ける方法です。
不動産を売却していただいたら、買主となる当社が売買代金を一括でお支払いします。売却と同時に賃貸仮契約を結び、その後は毎月の家賃をお支払いいただきます。売却したあとも自宅にそのまま住み続けられるので、引っ越しすることもなく、周りの人の目を気にする必要もありません。
リースバックのメリット・
デメリット
リースバックのメリットには、以下の3つが挙げられます。
- 売却によりまとまった資金が手に入り、そのまま住み続けられる
- 引っ越し手続きなどが不要
- 固定資産税・都市計画税などの維持費が不要
不動産を売却すれば、まとまった資金が手に入ります。また、その後は賃貸に代わるため、家に住み続けられます。
新居を探す手間もかからず、引っ越しにかかる手続きが不要なのもメリットです。また、賃貸になるため、固定資産税や都市計画税、マンションであれば管理費や修繕積立金の支払いも不要になります。
リースバックのデメリットには、以下の2つが挙げられます。
- 自宅の名義が変わる
- 家賃を払わなければならない
家は不動産会社のものになるため、名義が変わります。将来、自宅を子どもに相続したいと思っていた場合にはそれが叶いません。ただし、再度買い戻すことは可能です。
売却と同時に賃貸契約を結ぶので、毎月の賃貸料を支払うことになります。家賃の金額・支払期間は、契約内容によって異なります。将来的な負担が増えないよう、家賃や支払期限など、自分に合った契約内容を選ぶことが大切です。
老後の資金確保や
ローン返済、
相続資産の整理に
家を売却した後も家に住み続けたい人に、リースバックはおすすめの方法です。まとまった資金が手に入るので、老後の資金を確保したい・急な病気により生活費が足りない場合にも対応できます。また、ローンを完済して安心した老後を送りたい方にもリースバックはおすすめです。
不動産はお金と違い、きれいに分配できません。子どもが複数人いる場合でも、売却して資金にできるリースバックなら、相続資産の整理が容易になります。
ひとときでは、リースバックにも対応しております。不動産の売却後も家に住みたいと考えている方、まとまった資金が必要でリースバックを検討している方は、ぜひ当社までお気軽にお問い合わせください。
